Investissement locatif : Investir dans le locatif avec la Loi Pinel

Après la défiscalisation avec la loi Scellier et la loi Duflot, voici la loi Pinel qui est devenue applicable en septembre 2014. Le but de la loi Pinel ? Promouvoir l'investissement locatif via la défiscalisation d'une partie du prix du logement. Ainsi, le gouvernement souhaite construire 150.000 logements sociaux par an sur les 500.000 logements neufs prévus.

A qui s'adresse la loi Pinel ?

La loi Pinel s'adresse à tous les contribuables domiciliés en France qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif. Cette nouvelle loi favorise la construction de logements intermédiaires neufs s'inscrivant dans une démarche de développement durable, là où la demande de locations est supérieure à l'offre. Et cela tout en proposant un loyer inférieur à ceux pratiqués par le marché local afin de favoriser le logement social.  

Comment bénéficier de la loi Pinel pour votre investissement locatif ?

Les modalités de la loi Pinel sont les suivantes :

• Le propriétaire du bien immobilier a l'obligation dans les 12 mois qui suivent son achèvement de louer le logement nu, à titre de résidence principale, et ce pendant une durée minimale de 6 années.
• Le taux de réduction d'impôts varie en fonction de la durée de l'engagement de location : 12% du montant investi pour une durée de 6 ans et 18% pour un engagement de 9 ans. Il est possible de prolonger l'engagement jusqu'à 15 ans.
• un étalement linéaire de la réduction d'impôts sur 6 ou 9 années, soit une économie d'impôts de 2.000 euros par an pour l'achat d'un logement à 100.000 €. Cette réduction d'impôts est à inclure dans le plafond global des niches fiscales de 10.000 euros par foyer.
• Un contribuable ne peut pas acheter plus de deux logements bénéficiant de la loi Pinel au cours d'une même année d'imposition. Le montant total des achats ne peut excéder 300.000 euros.
• La location peut être accordée à des parents directs, un ascendant ou à un membre de sa famille à condition qu'ils ne fassent pas partie de votre foyer fiscal (sous réserve bien entendu du respect du plafonnement des revenus du futur locataire).
• Il faut déterminer la zone de sa commune via ce simulateur. Seules les communes en zone  A (une partie de la région parisienne et plusieurs villes de province), A bis (Paris et 68 communes périphériques) ou B1 (certaines villes de province) sont concernées par la loi Pinel. Certaines communes en zone B2 peuvent aussi avoir un agrément.
• Les plafonds de loyer de la Loi Pinel sont pour 2021 : zone Abis : 17,55 €/m² . zone A : 13,04 €/m² . zone B1 : 10,51 €/m² . zone B2 : 8,59 €/m²
• Les locataires ne devront pas dépasser un plafond de ressources déterminé, celui-ci étant légèrement inférieur aux anciennes lois de défiscalisation immobilière (Scellier, Duflot), ceci afin de favoriser les familles modestes. Ces plafonds de ressources (revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition de l'avant-dernière année précédant l'année de signature du bail) varient en fonction de la situation du bien immobilier et de la composition du ménage.
• Afin de s'inscrire dans une démarche de développement durable, les logements devront respecter la norme énergétique RT2020. Son objectif est l’économie d’énergie mais aussi la production.

Les types de biens éligibles à l'investissement immobilier avec la Loi Pinel

Il n'y a pas que les logements neufs (construits par un promoteur ou pas vous même) qui peuvent bénéficier de la loi Pinel. Vous pouvez aussi bénéficier des avantages de la loi Pinel pour l'acquisition d'un logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation, ou encore d'un logement qui peut être réhabilité ou d'un local transformé en logement d'habitation. Depuis le 1er janvier 2021, la loi précise que seuls les logements collectifs peuvent bénéficier des réductions d'impôt dans le cadre de la loi Pinel.

Comment investir dans l'immobilier avec la loi Pinel ?

Il existe différentes possibilités pour faire l'acquisition d'un bien avec la Loi Pinel :

• Acquisition classique par un contribuable
• Indivision en Loi Pinel: chaque indivisaire obtient l'avantage de la réduction d'impôt dans la limite de ses droits dans l'indivision
• SCI en loi Pinel : si le logement est la propriété d'une société non soumise à IS, autre qu'une SCPI, le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt selon sa quote-part du prix de revient relatifs à ses droits dans l'indivision
• SCPI en loi Pinel : chaque associé d'une SCPI bénéficie de la réduction d'impôt selon sa quote-part de revenu si elle est déclarée en tant que "revenus fonciers".

Financement du bien locatif

Le financement d'un investissement immobilier en loi Pinel peut se faire de deux façons :

• grâce à des fonds propres
• à l'aide d'un emprunt auprès d'un organisme bancaire. Cela donnera lieu à une déduction des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers ; réduction d'impôts qui sera fonction de la tranche marginale d'imposition du foyer fiscal de l'acquéreur.

Investissement locatif Pinel dans les DOM-TOM

Il est également possible de bénéficier des avantages de la loi Pinel dans les DOM-TOM avec la loi Pinel OutreMer. Cette incitation fiscale porte sur l'investissement immobilier locatif situé dans les DOM-TOM. Elle ouvre droit à une réduction plus attractive qu'en métropole : de 23% à 32%, soit plus de 10% de plus que pour un investissement réalisé en métropole.